飲食FCブログ9.FC加盟後、店舗物件開発について

こんにちは、リストランテ’tetsu’のFCブログです。

前回のブログではFC加盟後の本部研修について、心構えを中心に説明させて頂きました。FC本部により、出店する物件が決まってから研修に入るところもあるので、その場合は前後を入れ替えてイメージしてください。いずれにしても、物件契約の注意点は同じなので、ここでは、新店を出店する場合と既存店を転売形式で取得して出店する場合に分けて注意点を共有していきたいと思います。

わたしは既存店の転売でオープンしたいのですが、なかなか決まりません。新店での出店も検討した方が良いのでしょうか？

店舗選びに焦りは禁物です。同じ本部のFCだとしても新規出店か既存店転売かでは全く別のものです。物件契約の違いを詳しくみていきましょう。

新規出店の場合、物件の賃貸契約は本部が行い、本部からその物件を転貸する形で、本部と加盟者が転貸借契約を交わす場合と、貸主と直接加盟者が直接賃貸借契約を交わす場合があります。どちらにもメリットとデメリットがあります。
加盟者目線で考えると本部と転貸借契約を締結する場合は、本部の意向次第で契約更新時に店舗を取り上げられてしまう恐れがありますし、契約期間中でも様々な途中解約条項がある場合が多く、そういった条項も加盟者目線ではデメリットとなるでしょう。
一方、本部が貸主と直接契約するので、本部の信用力があれば、個人加盟者が借りるよりも有利な条件で借りることができる場合がありますし、そもそも個人には貸さないという貸主も多いので、そういった物件を取得するには本部との契約が有効です。
転貸借契約については、FC本部により様々な条項があるので、FC契約前にその内容を確認し、納得した上でFC契約する必要があります。FC契約を締結し、本部研修も終わった段階で、転貸借契約についてとやかく言っても後の祭りなので、事前の確認をしっかりしておきましょう。
また、転貸契約条項に問題がなかったとしても、貸主と本部の賃貸借契約の条件と本部と加盟者との転貸借契約の条件が異なる場合があります。本部によって、賃貸借契約の賃料や保証金等の金額に一定の本部フィーを上乗せして転貸借契約に反映させるところと、同条件でスライドしてくれるところがあります。転貸借契約には本部側にも加盟者に起因するリスクを背負うことになるので、致し方ないところもありますが、このフィーがあまりに大きいときは、本部の資質を疑うべきです。
この差額を調べることは相当な手間と時間がかかるので、現実的ではありませんが、物件には相場というものがあるので、そういったことを不動産屋さんに確認したり、近隣の先輩加盟者に聞いたりしてご自分で納得いく賃料をある程度設定しておくと良いでしょう。
貸主と直接契約する場合は、加盟時に説明を受けた事業シミュレーションの想定賃料に収まっているのか、売上比（予測）で大きな乖離が無いか、確認してください。物件契約を締結しない限り、店舗はオープンできないですし、既に研修を受けている場合は、前職を辞めている場合も多いので、つい焦ってしまいがちです。しかし、物件だけはオープン後に替えることができないので、とことん吟味して頂きたいと思います。
一方、既存店を転売してもらって運営する場合は、注意点が異なります。転貸借だった店舗を引き継ぐ場合は全加盟者と同様の契約内容になるケースが多いものの、貸主との賃貸借契約に転貸借に対する何らかの条項があり、契約条件の見直しがある場合もあります。その際は、前加盟者の実績を見て収支計算をしても、賃料が替わってしまうということもあるので、事前に同条件で引き継げるのかは確認しておく必要があります。
また、引き継ぎ時のメンテナンスや改装の費用がかかる場合があるので、その見積もりも転貸借契約前にしっかりと確認しておく必要があります。引き継ぐ店舗の収支に目が行きがちですが、改装費用は高額になるケースもあるので、現地確認が重要です。法定の耐用年数は残っていても日々のメンテナンスが杜撰だと全くあてになりませんし、逆にメンテナンスがしっかりしていると耐用年数を超えても何の問題もない設備もあります。
現場に行って店舗の雑草の状況や裏の粗大ごみの有無などを見れば、店舗に対する前オーナーの愛情度合いが計れるでしょう。しっかりと管理された店には独特のキリリとした雰囲気があるものです。そういった店を引き継ぎたいものですね。逆にメンテナンスが悪い店舗はその分、転売価格を下げてもらうよう交渉してみるのも良いでしょう。要は耐用年数を鵜呑みにしないことが大切だと思います。
新規、既存店転売のいずれにしても、最後は自らの感性で意思決定することになります。しかしそうであるからこそ、将来振り返った時に後悔することが無いよう、十分に調査して吟味した上で判断してください。店舗運営のほとんどの失敗はあとからやり直して挽回できますが、物件だけは変えらようがありません。飲食業は立地産業ともいわれます。そのことを肝に銘じておきましょう。
契約とは直接関係ないものの、転売による出店の場合、従業員さんをそのまま引き継ぐケースが多いので、従業員さんの雰囲気を確認して、自分が馴染めそうか現地で確認するのも大切です。また、従業員さんが高齢の場合、加盟者が代替わりするのを機に一斉に退職されるケースもあるので、事前に意向を確認しておくことも大切です。
さらに家族的な経営をされていて、福利厚生が過剰になっているケースもあり、そういった場合、新加盟者にとっては思わぬ負担になることもあるので、事前の確認がなにより大切です。